ご自宅など不動産の売却を検討したときに気になることを書いてます。ご所有の不動産の売却を考え始めたときの、きっかけになれば幸いです。
Ｑ売ると貸すのとどちらか迷ってます。どっちがいいんだろう？
→利用していない不動産があった場合、大きな選択肢は次のようなものだと思います。
①貸す
②そのまま（空き家）にしておく
③売る
所有していれば、住んでいても、住んでいなくても維持費というものがかかります。固定資産税、マンションであれば管理
費・修繕費、戸建であれば草刈り等、近隣に迷惑がかからないよう最低限の維持管理が必要です。
売却をしない場合のそれぞれのメリット、デメリットを考えましょう。
①貸す
→メリット 貸すと考えた場合の一番のメリットは家賃収入があることではないでしょうか？
例えば月8万円で貸すと、年間96万円の所得、5年貸すと480万円の家賃収入があります。また、副次
的ではありますが、入居者が部屋のお掃除や空気の入替え、草刈りなどの維持管理をしてくれることで
す。
→デメリット 賃貸で貸している間、建物や設備器機の修繕費（雨漏り、スガ漏り、旧排水管の故障、給湯ボイラーや
ストーブの故障）がかかることがます。また、空家になり、家賃収入が入ってこなくなる可能性もありま
す。減価償却で毎年、建物の価値が減っていきます。（不動産査定を行う場合、木造住宅は20年で資産
価値が１割、マンション等は25年で資産価値が１割という考え方をします）また、経済市況によっては
土地の地価が下落するということがあります。
なにより、賃貸でなにより困るのは、事情が変わってすぐ売らなければならないときです。
入居者には居住権がありますので急に退去してもらうことできません。一般的な賃貸契約書では通告か
ら6か月以内に出なければならないとなっていて、しかも正当事由が必要となり、原則強制はできませ
ん。例え、退去の話がまとまったとしても、至急現金化したいとなったら、退去費用を負担することも
考えなければいけません。
売るより貸す方がいい場合は、
①借入れが残っていて、売った代金で全額返済できない場合
②売るのは困難だが賃貸ならできそう
③高く貸せる 場合です
②そのまま（空き家）にしておく
→メリット ありません。
→デメリット 空き家にしておく場合、近隣に迷惑をかけない程度に維持管理が必要です。
草を刈ったり、北海道のような雪国であれば除雪も必要です。また、毎年、固定資産税の負担もありま
す。住んでいない、利用していないからという理由で税金を負担しなくても良い。とはなりません。納税
は国民の義務です。
最近では空き家目当ての不法占拠・放火など、事件や事故の危険も増えているようです。
貸さない・売らないでそのままにしておくという選択をしていい方とは、近い将来に使う目途がある場
合だけです。中には、こんな不動産、誰も買ってくれないだろうという物件もありますが、隣近所でもら
ってくれる人がいたら、それも検討してみましょう。固定資産税の負担が無くなるだけでもメリットにな
ります。
なかには思い入れのある（親が住んでいた家・故人の思いが詰まっている家）だから、理屈やきれいご
と、計算ずくで処分できるものではないというご意見もあると思います。
片付ける時間が無くて面倒だとか、親族間で相続や生前贈与などでもめるなどのケースもあるでしょう。
でもそれは、問題の先送りにすぎません。いつかは誰かが手をつけなければいけません。（自分達がし
なかった場合、皆さんのお子様が解決していくことになります）
売却を考え始めたときに何か不安なことや困ったことがあればご相談ください。何から始めたら良いのか、どこから手をつけたらいいのかわからない方もご相談ください。株式会社三浦建業ならきっとお客様にとっていいアドバイスができると思います。
Ｑ不動産を売却するってどういうながれ？どうやって売れば良いの？
■とりあえずご自身でいろいろ調べてみましょう！
①お売りになりたい不動産の周辺の不動産売買価格相場
最近はインターネットで「（地名：札幌市北区・など） 不動産（または中古住宅、土地）」などで検索してみると価格
の相場だけでなく、近隣で売り出し中のどんな物件と競争になるかも知ることができます。売却希望価格の目安や不動産
会社の査定報告書などを見比べるときの参考にもなると思いますよ
②査定を依頼すべき不動産業者の業務内容
不動産会社ののＨＰを閲覧してみてください。その不動産会社の得意・不得意がわかります。売買が得意なのか賃貸がメイ
ンなのか、一般住宅の取扱いが多いのか収益付不動産などが多いのか。また、SNSなどを発信している会社であれば社内
の様子などを公開している会社もあるので社内の様子などもわかります。
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■不動産会社に査定の依頼をしましょう！
査定の方法は大きくふた通りあります。簡易査定と詳細査定（建物の場合は室内も見ます）があります。
だいたいの相場、価格が知りたいという場合は簡易査定で構わないと思います。
売却することが確定している場合や相続や贈与、買換えなどで資金計画が必要な場合は、二度手間にならないよう詳細査定
を依頼いただく方がよいでしょう。
いろんなインターネットのサイトで査定は複数社にと言われますが、あまり数多くに依頼すると混乱しますし、依頼した不
動産会社には毎回、同じようなことを聞かれ、同じような話をして、と逆に疲れてしまいます。あらかじめ信頼できそうな数
社に絞って依頼されることをおすすめします。
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■不動産を売却する不動産会社を選んで売却の契約（媒介契約）を結びましょう！
不動産査定報告を受け取られたら、内容を十分ご検討ください。
ご自身で調べた周辺相場とあまりにもかけ離れていた場合、その不動産会社は売却の契約（媒介契約）を取りたいためにわ
ざと出した高い設定かもしれません。逆に自社で買取したいがためにわざと安い査定価格を出したりと、その不動産会社に
査定価格の根拠、理由について、詳しい説明を聞いてみてください。根拠をはっきり説明してくれて、対応もきちんとした会
社をお選びください。媒介契約後、どのような販売活動をしてくれるのかも併せて聞いてみてください。
販売価格は、査定の金額をもとに売主様のご希望もうかがい協議して決めます。
販売を依頼したいと思った会社の査定がご希望を下回っていた場合、遠慮なくご相談してください。手元にいくら残したい
とか、これぐらいは最低欲しいなどざっくばらんに伝えましょう。
販売価格や条件などに納得出来たらその不動産会社と売却の契約（媒介契約）を締結します。
ご依頼の際には、売却する際の条件もきちんと伝えてください。
入居中のご自宅を売る場合には、売却後のお住まいの計画、お引越しのスケジュール、置いていく荷物や照明器具、エアコ
ン、ストーブ、カーテン等で取り外す物や処分するものなどについてもお伝えください。
故障している器具、破損している部品、網戸に穴や建具の不具合箇所、過去にあった雨漏りやご近所とのトラブル等もござい
ましたらお伝えください。
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■販売活動開始です！
媒介契約を締結すると、販売活動に入ります。
大手不動産会社、地場の地域密着の不動産会社問わず、指定流通機構へ不動産の登録をします。
その後は、自社ＨＰでの告知、スーモなどのポータルサイトへ登録、折り込みチラシや新聞広告・フリーベーパー等での広告
活動をしていきます。オープンハウスや現地見学会、現地相談会などという名前で内覧会を行う場合もあります。
中古住宅の場合、お問合わせがあると、お家を見学させていただくことになります。
なるべく購入検討されている方のご希望にそえるよう、ご都合をつけていただくと助かります。無理な場合は、いつなら見学
可能か、何曜日なら大丈夫だということをおしえていただければ、スケジュール調整させていただきます。
ご見学した方の進捗状況もその都度、ご報告させていただきます。内覧された方が「購入申込み」をされた場合はその旨を
ご報告します。購入条件があった場合にもご相談させていただきます。また、申込みされた方が住宅ローンをご利用になる場
合、審査に必要な書類の準備やその手続きに時間をいただく場合もございます。
その後、売買契約の条件については、売主様買主様双方のご希望を伺いながら日時の調整も含めて決定させていただきます。
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■不動産売買契約の締結！
売主買主双方が契約条件についてお互いに合意ができ、買主が申込んだ住宅ローンの目途がつけば、不動産売買契約です。
契約の前に、売主様にはお家の物件状況報告書、付帯設備表（不動産会社が用意します）を記名押印していただきます。ま
た、契約時に買主様からいただく手付金の金額、お家のお引き渡しの時期等を確定させ、不動産売買契約書を作成し、売主
様買主様双方、署名捺印して契約完了です。
不動産売買契約が完了すれば、お引き渡しのための準備をしていただきます。
①書類の準備（権利証または登記識別情報、印鑑証明書、実印）
②抵当権がある場合、抹消のために金融機関と協議
③お引越しの手配
④お隣との境界をはっきり明示する（不明確な場合、測量をしていただく場合があります）
⑤固定資産税の精算がある場合、固定資産税通知書を仲介業者に提示
⑥残していくもの、撤去するもの（家具などを残す場合は事前に買主様と協議が必要です。あると便利だから、まだ、使え
るからなど、勝手に残していくのはトラブルの原因です）の確認、退去後には簡単なお掃除など
その他、何かあれば仲介業者と協議し、打ち合わせをしながら引き渡しの準備を進めていきます。
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■残金決済・引き渡し〜契約行為の完了〜
買主様が売買代金を支払うのと同時に、所有権は移転します。抵当権抹消登記、所有権移転登記も同時に行います。
金融機関（買主様が住宅ローンを利用した時はその取引金融機関）に売主様、買主様、司法書士、仲介業者が集まり、司法
書士が所有権移転の書類の確認、抵当権抹消、抵当権設定などの書類の確認後に住宅ローンを利用する場合は金融機関が融
資を実行します。買主の銀行口座に融資金が振り込まれたら売主様へ残金が振り込まれます。中古住宅の場合、鍵のお引き渡
しもします。家族全員保有分の鍵を全て買主様へ引き渡します。どの鍵がどこの鍵かなども説明していただきます。また、引
き渡し後に現地立会いの上、設備の使い方や住むときに気をつけたほうが良いことや注意事項を教えていただく場合もあり
ます。契約完了後、一番最後に仲介料をお支払いただきます。
以上で、基本的に売買は完了となります。
売主様は引き渡し後、一定期間、契約不適合責任（旧、瑕疵担保責任）を負う旨の契約をした場合は、不具合が発生した場
合修理の義務等が発生する場合もあります。（木造住宅の場合は雨漏り・スガ漏り・主要な部位の木部の腐食・給排水管の
漏水や故障、シロアリの害などが該当します）
また、お住まいを売却した後、忘れがちなのが火災保険の解約です。
住宅をを購入した時、火災保険に加入されたと思います。現在は、災害の頻度が高くなり、10年を超す長期の火災保険はな
くなりましたが、以前は住宅ローンの期間一括で加入という方もいらっしゃいました。掛け金が、非常にお得だったからで
す。火災保険證券が見当たらなくても、過去の資料からどこの会社で掛けたかを探し当ててください。保険加入期間が残っ
ていれば、返戻（へんれい）金が戻ってきます。残りの期間によりますが、保険屋さんによると結構戻ってくるそうです。
不動産（中古住宅）を売ったら、火災保険の解約をお忘れなく！
Q不動産を売却したら税金がかかる？
不動産を売却したときにかかる可能性のある税金とは「譲渡所得税」と言います。
譲渡所得税を大まかに説明をすると自身が所有している不動産を売却してお金に替えたとき、それは所得が増えたとみなさ
れます。所得が増えたということはつまり、収入が一時的に増えたことになり、その増えた収入に対して税金がかかります
よ。ということです。
その、収入とみなされる金額と譲渡所得税についてざっくりいうと
「売った価格」から、「買ったときにかかった費用（購入代金を含みます）と売った時にかかった費用」を差し引いて利益
が出た場合、その残った利益に対して一定の税率をかけて計算します。
この、譲渡所得税は、所有期間によって税率が変わります。長期所有（5年以上）していた場合と短期所有（5年未満）の場
合です。気をつけなければいけないのが、建物を売却した場合です。建物は、購入した価格をそのまま費用とすることができ
ません。購入した時の建物代金から建物の資産価値の目減り分（減価償却費といいます）を差し引きます。
また、マイホームを売った場合は、一定の条件を満たしていれば、特別に控除を受けられる場合があります。
→居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
各、税金の詳細については国税庁のホームページなどでご確認ください。→国税庁HP
査定は無料です。査定の方法や売却の方法も、きちんとご説明させていただきます。
社用車や商用車で伺いません。秘密厳守にて対応させていただきます。
不動産の売却をお考えでしたら、まずは株式会社三浦建業にご相談ください。
