札幌市北区の無料査定はこちらからどうぞ

株式会社三浦建業では、札幌市北区を中心に札幌市内、近郊エリアの売却査定を無料で行っております。
土地、戸建、マンション、空き家や空き地なども無料で査定を受け付けております。【今すぐじゃなくても相場が知りたい】お客様には簡易査定で売却相場をお伝えします。買い替えや住み替え、住宅ローンの関係で資産処分を検討中の方、他社で売却がうまくいかない等でリスケジュールしたいお客様もお気軽にお問合せくださいませ。秘密厳守で対応させていただきます。

株式会社三浦建業では「簡易査定」と「（実査）価格査定」の２通りの査定方法をご提案させていただいております。

簡易査定とは、周辺事例地や建物の建築年数から、基本的には現地を確認せずに行います。近隣での成約事例等から大体の相場をお伝えします。”大まかな価格が知りたい”、”不動産業者の対応が見たい”・”将来、売却する時の参考にしたい”という場合には簡易査定と依頼ください。

価格査定とは、近隣の成約事例は元より現在、流通している販売事例、権利関係・法令の制限・道路の状況・上下水道やガス等インフラ整備状況・建物の内外観の様子・土地の地型や隣地への越境状況・建物のリフォーム履歴等を調査した上で行います。実際に不動産を見させていただいて査定を行います。正式に販売する場合は、必ず実査価格査定を行ってください。


査定価格は、＜土地価格＞＋＜建物価格＞　が基準になります。

土地の査定をする際に目安・参考となるもの

①路線価（財産基準評価書）
　国税庁が発表する財産基準の評価になります。相続や遺贈、又は贈与により取得した財産(主に不動産)に係る相続税及び贈与税
　の財産を評価するための基準になります。

　→路線価図

②地価公示・都道府県地価調査
　地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が標準的な地点（標準値）を選んで、鑑定評価員（不動産鑑定士等）の鑑定評価
　をもとに、毎年1月1日における1m2あたりの正常な価格を公示するもので、3月に発表するのが地価公示となります。
　都道府県地価調査とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、都道府県知事が基準地を選ん
　で、毎年7月1日における1m2あたりの正常な価格を調査し公表するもので、地価公示とあわせて一般の土地取引価格の指標と
　なります。地価公示とほぼ同じ目的で調査されています。

　→地価公示・地価調査

③固定資産税評価額
　固定資産税課税の基準となる価格で市町村が評価します。固定資産税の課税標準は、その資産の価格（評価額）です。価格は、
　一定の基準により適正な時価を求める方法により決定します。価格は、原則として3年ごと（償却資産は毎年度）に全面的に見
　直します（これを評価替えといい、この評価替えの年を基準年度といいます）が、基準年度以外の年度であっても、土地の地
　目の変換や家屋の新築または増改築等があった場合には、その年度において資産の状況に応じた価格を決定するほか、地価が
　下落している地域の土地については、価格の修正を行っています。

④取引事例地・成約事例
　過去に実際取引された価格で国土交通省が実施したアンケートの結果に基づき公表されているのが取引事例地となります。同
　様に不動産流通機構(通称レインズ)に登録されている実際に成約した情報(成約事例)も査定価格の参考になります。このレイン
　ズは不動産流通機構の会員の資格を有する宅地建物取引業者のみが利用でき、一般の方は利用が出来ません。

　→不動産取引価格情報検索

④販売事例地
　現在販売中の不動産の価格になります。各ポータルサイトやレインズに登録されていて実際に販売中の事例になります。
　※この販売事例はほとんどが売主の希望価格であり、実際の売買価格(売れた金額)とは一致しない場合があります。

土地価格算定の基準となる土地と、査定地の条件を比較して価格を算定します。
主に似たような間口、広さ、形で直近（できるだけ最近）に成約になった成約事例を元に算出します。

この場合中古住宅や古家付きの場合、更地（建物がない状態）として評価をします。
上物や古家がある場合は別途解体費がかかる場合があります。

主に土地の査定価格の増減要因となるのは
①法令上の制限（建築制限等）
②道路状況：道路の向き・幅員・道路の種類（公道か私道か、建築基準法上の道路かなど）
③土地の大きさ：小さすぎて家が立たない、大きすぎて総額が高い場合は調整が必要です
④土地の形（地形）：整形の土地か・間口の幅・間口奥行のバランス
⑤環境：陽あたり・嫌悪施設・交通量・アクセス・学校距離・近隣利便施設等）

これらを総合的に分析し、基準となる土地と査定地を評価点による比較によって価格を求めます。

建築時の価格（工務店やハウスメーカーなどの建築坪単価）も参考にしながら
同規模の建物を再建築価格（今同等の建物を建てた時の価格）×残価率（建築後の経過年数から計算した今の価値）に
付帯設備・外構等の評価、リフォーム評価棟を加算します。

間取りに汎用性があるかも大事です。一般的には３LDK〜４LDKが汎用性が高いです。部屋数が少ない、狭い部屋が多い、ＬＤＫが小さい、収納が極端に少ないなどでマイナスする場合もあります。

地域特性として、札幌市は自家用車保有台数が多いので駐車スペースや冬期における雪の除雪場所の確保スペースなども大きな要因です。

※外壁にヒビやサイディングの劣化状況、雨漏りや傾きなど建物の維持管理状況が著しく劣る場合（ペットの多頭飼育による臭気・汚損）などは建物価格がマイナス評価になる場合があります。

上記の土地価格・建物価格を算出したら現在、売り出されている不動産や直近に成約になった不動産などから「市場の流通性」・「市場の動向」、お客様の希望価格などを考慮して調整を行います。

「市場流通性」とは、地域や環境などの要因から、取り引きが活発に行われている地域かどうかということです。不動産取引が活発ではない、あまり人気のない地域の場合、残念ながらマイナス評価になります。

「市場動向」とは地域内でどれくらいの数の不動産が売り出されているか、どんな種別（土地か戸建かマンションか）が多い地域なのか、その地域の特徴と札幌市内の動向を照らし合わせて調査したものになります。不動産会社独自で持っている事例、経験などから調整したものになります。

お客様の希望価格とはそのままの金額です。親戚や知り合い、パパ友、ママ友が言ってた金額、これくらいだったらいいなという希望的観測から導き出された価格です（失礼な表現で申し訳ありません）

株式会社三浦建業の査定価格は、私たちが実際に取引してきた実績、経験から、「概ね３か月程度で成約になるであろう」価格を提示しております。札幌市の場合、「ゆっくり売る」・「そのうち売る」は「価格が下がっていく」ことに繋がります。また、春に売却するのか、冬に売却するのかなど季節によっても価格に調整をしていかなければいけません。居住中なのか空き家なのか、引渡時期はどうなのか、購入検討者の動向も想定しながら販売価格を提案します。お客様のために、できるだけお客様の希望価格に近くて、かつ販売可能であろう上限価格を提示できるかが私たちの腕の見せどころです。

もちろん、査定は無料です。ご近所に知られたくないというお客様もいらっしゃると思いますので社用車、商用車では伺いません。ぜひ、私どもに査定をご依頼ください。